مهم‌ترین نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت که هر مالک باید قبل از امضا بداند
قرارداد مشارکت در ساخت یکی از حساس‌ترین و پرریسک‌ترین قراردادهای حوزه املاک است. در این نوع قرارداد، معمولاً یک طرف «مالک زمین» و طرف دیگر «سازنده» است که مسئول اجرای پروژه و تأمین بخش اصلی هزینه‌ها می‌باشد.
از آنجا که آورده اصلی مالک، ملک (عرصه) است، هرگونه بی‌دقتی در تنظیم این قرارداد می‌تواند منجر به از دست رفتن بخش قابل توجهی از حقوق وی شود.
در ادامه، مهم‌ترین نکات حقوقی و فنی که هر مالک باید قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کند، به صورت کاربردی و قابل استفاده ارائه می‌شود.
- تعیین دقیق آورده‌های طرفین
ارزش روز زمین باید حتماً بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین و به صورت عددی در قرارداد درج شود. همچنین تعهدات مالی سازنده باید به صورت شفاف مشخص شود.
عبارات مبهمی مانند «هزینه‌ها بالمشارکه پرداخت می‌شود» منبع اصلی اختلافات حقوقی هستند.
- تعیین سهم‌الشرکه به صورت فیزیکی، نه فقط درصدی
درج صرف درصد سهم هر طرف کافی نیست. باید واحدهای متعلق به مالک با ذکر شماره واحد، طبقه، جهت جغرافیایی، پارکینگ و انباری به صورت دقیق مشخص شود.
تجربه‌های عملی نشان داده است که اختلاف بر سر واحدهای مرغوب، از رایج‌ترین دعاوی این نوع قراردادهاست.
- تحویل واحدهای مالک به صورت قابل بهره‌برداری واقعی
تحویل واحد نباید صرفاً صوری باشد. واحد تحویلی باید:
- دارای پایان‌کار رسمی باشد
- انشعابات آب، برق و گاز نصب شده باشد
- از نظر فنی و ایمنی قابل سکونت باشد
تحویل بدون این شرایط، عملاً تحویل محسوب نمی‌شود.
- پیش‌بینی وجه التزام تأخیر در تحویل
در صورت تأخیر در تحویل واحدهای متعلق به مالک، باید مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام روزانه یا ماهانه تعیین شود.
مبلغ وجه التزام باید واقعی و بازدارنده باشد، نه عددی نمایشی.
این موضوع، مهم‌ترین ابزار فشار قانونی مالک بر سازنده است.
- انتقال سند قطعی طبق قانون تملک آپارتمان‌ها
انتقال سند واحدهای متعلق به مالک باید منطبق با:
- قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳
- آیین‌نامه اجرایی آن
صورت گیرد.
مراحل قانونی شامل:
اخذ پایان‌کار، تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تفکیکی است.
- مشروط بودن انتقال سهم سازنده
انتقال رسمی سهم سازنده نباید در ابتدای پروژه انجام شود. این انتقال باید منوط به تحقق درصد مشخصی از پیشرفت فیزیکی پروژه و تأیید مهندس ناظر باشد.
- بیمه مسئولیت کارگاه ساختمانی
باید صریحاً در قرارداد قید شود که مسئولیت حوادث کارگاهی و بیمه آن، بر عهده سازنده است و مالک از این بابت مسئولیتی ندارد.
- اهمیت حل اختلاف از طریق داوری تخصصی
یکی از هوشمندانه‌ترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از داوری تخصصی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان است.
مزایای این روش عبارت است از:
- رسیدگی سریع‌تر نسبت به دادگاه
- درک فنی موضوع توسط داور
- کاهش هزینه‌های دادرسی
- جلوگیری از اطاله رسیدگی‌های کارشناسی
درج شرط داوری تخصصی می‌تواند سال‌ها از زمان حل اختلاف بکاهد.
دانلود چک‌لیست اجرایی مخصوص مالک
برای سهولت استفاده عملی، یک چک‌لیست اجرایی کامل مخصوص مالکین تهیه شده است که امکان چاپ و استفاده در زمان مذاکره و امضای قرارداد را دارد.
📥 دانلود چک‌لیست کامل مالک در مشارکت در ساخت:
دانلود چک‌لیست کامل مالک در مشارکت در ساخت
سوالات متداول
آیا بدون کارشناس رسمی می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت امضا کرد؟
امکان‌پذیر است، اما ریسک حقوقی آن بسیار بالاست.
آیا داوری بهتر از دادگاه است؟
در پرونده‌های فنی ساختمانی، داوری تخصصی معمولاً سریع‌تر و دقیق‌تر از دادگاه عمل می‌کند.
جمع‌بندی نهایی
قرارداد مشارکت در ساخت، اگر بدون دقت حقوقی و فنی تنظیم شود، می‌تواند برای مالک به یک بحران جدی تبدیل شود.
رعایت نکات فوق و استفاده از چک‌لیست اجرایی، سطح ریسک این قراردادها را به‌طور چشمگیری کاهش می‌دهد.
.png)
