بایگانی نویسنده: دکتر سید مظفر داوری

مقدمه

بسیاری از دعاوی ساختمانی و پیمانکاری نه به دلیل سوءنیت طرفین، بلکه به علت اشتباهات در تنظیم قرارداد به وجود می‌آیند. شناخت این اشتباهات و پیشگیری از آن‌ها، می‌تواند جلوی بسیاری از اختلافات و هزینه‌های حقوقی را بگیرد. در این مقاله ۷ اشتباه رایج در قراردادهای ساختمانی را بررسی می‌کنیم و راه‌حل‌های آن را ارائه می‌دهیم.

۱. تعریف مبهم موضوع قرارداد

مشکل:  برخی قراردادها بدون شرح دقیق موضوع (مثلاً فقط اجرای ساختمان) امضا می‌شوند.

راه‌حل: شرح کامل محدوده کار، نقشه‌ها و مشخصات فنی باید ضمیمه قرارداد شود.

۲. نبود جدول زمان‌بندی شفاف

مشکل: فقط «مدت قرارداد ۱۲ ماه» ذکر می‌شود.

راه‌حل: یک برنامه زمان‌بندی مرحله‌ای با جریمه تأخیرات باید ضمیمه قرارداد شود.

۳. شرایط پرداخت نامشخص

مشکل: توافق کلی بر سر مبلغ قرارداد بدون جزئیات پرداخت.

راه‌حل: تعیین پیش‌پرداخت، اقساط مرحله‌ای و شرایط تعدیل.

۴.حذف شرط داوری

 مشکل: قرارداد بدون بند داوری = اختلاف مستقیم به دادگاه.

راه‌حل:معرفی داور (کارشناس رسمی دادگستری)در قرارداد برای حل سریع‌تر اختلاف.

۵. عدم درج بند خسارت تأخیر

مشکل: کارفرما یا پیمانکار نمی‌تواند در صورت تأخیر، خسارت بگیرد.

راه‌حل: تعیین نرخ جریمه روزانه یا درصدی از مبلغ قرارداد.

۶. نادیده گرفتن تعهدات بیمه‌ای

مشکل: حادثه کارگاهی رخ می‌دهد اما بیمه‌نامه‌ای وجود ندارد.

راه‌حل: الزام پیمانکار به بیمه پروژه و کارکنان در قرارداد.

۷. فقدان پیوست‌ها و مستندات

مشکل: قرارداد بدون نقشه‌ها، صورت‌جلسه‌ها و مشخصات فنی امضا می‌شود.
راه‌حل: تمامی اسناد و ضمایم باید به‌عنوان بخش جدایی‌ناپذیر قرارداد ضمیمه شوند.

نتیجه‌گیری

یک قرارداد ساختمانی کامل، مانند ستون فقرات پروژه است. هر نقص یا ابهام در آن می‌تواند منجر به اختلافات طولانی و پرهزینه شود. پیشگیری از این اشتباهات، یعنی کاهش ریسک و افزایش شانس موفقیت پروژه.

سوالات متداول

آیا حذف شرط داوری در قرارداد باعث باطل شدن قرارداد می‌شود؟
خیر، قرارداد معتبر است، اما روند حل اختلاف طولانی‌تر خواهد شد.

آیا جدول زمان‌بندی باید ضمیمه قرارداد باشد؟
بله، بدون زمان‌بندی دقیق، امکان تعیین تأخیر و خسارت وجود ندارد.

آیا بیمه مسئولیت مدنی برای پیمانکار الزامی است؟
بله، طبق قوانین کار و بیمه، پیمانکار باید کارکنان و پروژه را بیمه کند.

بهترین زمان برای معرفی داور در قرارداد چه زمانی است؟
بهتر است داور از همان ابتدا در متن قرارداد معرفی شود.

اگر قصد تنظیم یا امضای قرارداد ساختمانی دارید، همین حالا برای مشاوره تخصصی با کارشناس رسمی دادگستری اقدام کنید.

مقدمه

در پروژه‌های عمرانی و ساختمانی، وقوع حوادث قهری یا اشتباهات اجرایی امری اجتناب‌ناپذیر است.
اینجاست که اهمیت بیمه‌های مهندسی و نقش کارشناس رسمی دادگستری در ارزیابی خسارت و تحلیل ریسک پروژه پررنگ می‌شود.

کارشناسان رسمی با دانش فنی و بیمه‌ای خود، می‌توانند هم در مرحله پیشگیری (تحلیل ریسک) و هم در مرحله پس از حادثه (ارزیابی خسارت) به ذی‌نفعان کمک کنند.

بیمه‌های مهندسی چیست و چه پوششی دارد؟

بیمه‌های مهندسی، زیرمجموعه‌ای از بیمه‌های تخصصی هستند که خسارات وارد بر پروژه‌های عمرانی و تجهیزات فنی را پوشش می‌دهند.

مهم‌ترین انواع آن عبارتند از:

• بیمه تمام خطر پیمانکاران (CAR)
• بیمه تمام خطر نصب (EAR)
• بیمه شکست ماشین‌آلات (MB)
• بیمه تجهیزات پیمانکاران (CPM)

• 

  نقش کارشناس رسمی در تحلیل ریسک پروژه

  در مرحله پیش از اجرا، کارشناس رسمی می‌تواند:

  • نقاط بحرانی و پرریسک پروژه را شناسایی کند. (مانند حفاری در مجاورت ساختمان قدیمی یا اجرای سازه در خاک سست)
  • احتمال وقوع حوادث را بر اساس داده‌های فنی و سوابق مشابه برآورد نماید.
  • توصیه‌هایی برای کاهش ریسک به کارفرما یا بیمه‌گر ارائه دهد.

  نتیجه این تحلیل: کاهش حق بیمه و افزایش ضریب ایمنی پروژه.

  

  نقش کارشناس رسمی در ارزیابی خسارت بیمه‌ای

  در صورت بروز حادثه، ارزیاب خسارت یا کارشناس رسمی باید:

  1. از محل بازدید کند و ابعاد خسارت را مستند نماید.
  2. علت حادثه را از دید فنی و اجرایی بررسی کند.
  3. تعیین کند که حادثه تحت پوشش بیمه بوده یا خیر.
  4. میزان خسارت قابل پرداخت را با مستندات محاسبه کند.

  گزارش کارشناسی رسمی در این مرحله مبنای تصمیم شرکت بیمه برای پرداخت خسارت است.

  

  چالش‌های رایج در پرونده‌های خسارت بیمه مهندسی

  • تأخیر در اعلام حادثه به شرکت بیمه.
  • نبود مدارک اجرایی یا مستندات تصویری.
  • پوشش بیمه‌ای ناکافی به‌دلیل عدم تحلیل ریسک اولیه.
  • اختلاف بین پیمانکار و بیمه‌گر در تفسیر علت حادثه.

  نتیجه‌گیری

  کارشناس رسمی دادگستری در بیمه‌های مهندسی نقشی دوگانه دارد:

  در مرحله پیشگیری: تحلیل‌گر ریسک پروژه.
  در مرحله پس از حادثه: ارزیاب خسارت بی‌طرف.

  ترکیب تجربه فنی و دانش بیمه‌ای، از کارشناس رسمی شخصیتی قابل اعتماد برای شرکت‌های بیمه، کارفرمایان و پیمانکاران ساخته است.

  سوالات متداول

  آیا هر خسارتی تحت پوشش بیمه مهندسی است؟

  خیر، خسارات ناشی از قصور فنی یا طراحی اشتباه معمولاً مشمول بیمه نیستند مگر صراحتاً ذکر شده باشد.

  آیا کارشناس رسمی می‌تواند خسارت را برآورد و تأیید کند؟

  بله، گزارش کارشناس رسمی مبنای تصمیم بیمه‌گر برای پرداخت خسارت است.

  آیا در پروژه‌های کوچک هم نیاز به تحلیل ریسک هست؟

  بله، حتی در پروژه‌های خرد، ارزیابی ریسک از بروز خسارت جلوگیری می‌کند.

  تفاوت ارزیاب خسارت بیمه با کارشناس رسمی چیست؟

  ارزیاب بیمه معمولاً توسط شرکت بیمه منصوب می‌شود، اما کارشناس رسمی بی‌طرف و مورد اعتماد مراجع قضایی است.

  قرارداد مشارکت در ساخت برای سازنده، صرفاً یک پروژه اجرایی نیست؛ بلکه مجموعه‌ای از تعهدات فنی، مالی و حقوقی است که کوچک‌ترین خطا در آن می‌تواند منجر به اختلافات سنگین، خسارت مالی و آسیب به اعتبار حرفه‌ای سازنده شود.

بخش قابل توجهی از دعاوی ساختمانی، نه از ضعف اجرا، بلکه از ضعف در شناخت ریسک‌ها و تنظیم غیرفنی قرارداد ناشی می‌شود.

در این مقاله، مهم‌ترین نکاتی که هر سازنده حرفه‌ای باید قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت مدنظر قرار دهد، بررسی می‌گردد.

بررسی فنی اولیه ملک؛ اولین سپر دفاعی سازنده

سازنده باید قبل از امضا نسبت به موارد زیر آگاهی کامل داشته باشد:

• وضعیت خاک و بستر زمین
• امکان‌سنجی فنی ساخت
• شرایط سازه بنای موجود (در صورت وجود)

در پروژه‌های حرفه‌ای، این مرحله معمولاً با نظر مرجع فنی متخصص در حوزه راه و ساختمان انجام می‌شود تا ریسک‌های پنهان شناسایی گردد.

تحلیل ریسک‌های شهرداری و تراکم ساختمانی

عدم تطابق با طرح تفصیلی، کاهش تراکم یا محدودیت‌های شهرسازی از جمله عواملی هستند که می‌توانند کل محاسبات اقتصادی پروژه را به هم بریزند.

سازنده حرفه‌ای، قبل از توافق مالی، این موارد را به صورت فنی و مستند بررسی می‌کند.

تعهدات سازنده باید شفاف، محدود و قابل مدیریت باشد

یکی از اشتباهات رایج، پذیرش تعهدات کلی و مبهم است.

سازنده باید دقیقاً بداند:

• چه چیزی در تعهد اوست
• کدام هزینه‌ها بر عهده اوست
• مسئولیت‌های خارج از عرف را نپذیرد

  نقش گزارش‌های فنی در حفاظت از سازنده

  استفاده از گزارش‌های فنی مستقل در طول پروژه، یک مزیت حرفه‌ای محسوب می‌شود. این گزارش‌ها در صورت بروز اختلاف، به عنوان سند معتبر فنی قابل استناد هستند.

  در بسیاری از پروژه‌های موفق، حضور یک مرجع فنی بی‌طرف در کنار سازنده، مانع از ورود پروژه به فاز اختلاف می‌شود.

  

  اهمیت شرط داوری تخصصی در قرارداد

  در صورت بروز اختلاف، رسیدگی تخصصی توسط داور فنی آشنا به ساخت‌وساز، نقش تعیین‌کننده‌ای در کاهش زمان و هزینه اختلافات دارد.

  پیش‌بینی داوری تخصصی از ابتدا، نشان‌دهنده بلوغ حرفه‌ای سازنده است.

  جمع‌بندی مقاله

  سازنده حرفه‌ای، قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت، ریسک‌ها را محاسبه می‌کند، نه اینکه به امید موفقیت وارد پروژه شود.

  مشاوره فنی ـ حقوقی تخصصی، هزینه نیست؛ ابزار مدیریت ریسک است.

  
  (لینک دانلود چک‌لیست سازنده)
  

مقدمه

مهندس ناظر یکی از ارکان اصلی در نظام فنی و اجرایی کشور است. اما در سال‌های اخیر، افزایش تعداد پرونده‌های قضایی مرتبط با تخلفات ساختمانی باعث شده نقش و مسئولیت مهندس ناظر بیش از گذشته مورد توجه قرار گیرد. در این میان، کارشناس رسمی دادگستری در زمان بروز اختلاف یا حادثه، وظیفه دارد با بررسی دقیق مدارک، مشخص کند آیا قصور یا تقصیر از جانب ناظر وجود داشته یا خیر.

تعریف مهندس ناظر و حدود مسئولیت او

طبق ماده ۳۴ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، مهندس ناظر شخصی است که بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی مطابق با نقشه‌های مصوب و مقررات ملی ساختمان نظارت دارد. اما نظارت به‌معنای حضور دائم در کارگاه نیست؛ بلکه شامل بازدیدهای دوره‌ای و تنظیم گزارش‌های رسمی به مراجع ذی‌ربط است.

انواع مسئولیت‌های مهندس ناظر

• مسئولیت فنی: نظارت بر اجرای صحیح عملیات ساختمانی از نظر مصالح، روش اجرا، ایمنی و انطباق با نقشه‌ها.
• مسئولیت حقوقی: پاسخ‌گویی در برابر کارفرما و مراجع قضایی در صورت وقوع خسارت ناشی از قصور در نظارت.
• مسئولیت انتظامی: پیگرد انضباطی از سوی سازمان نظام مهندسی در صورت تخلف از آیین‌نامه‌ها.
  

  نقش کارشناس رسمی در بررسی پرونده‌های مرتبط با ناظر

  در صورت بروز حادثه، ریزش یا شکایت از ناظر، کارشناس رسمی دادگستری موظف است:

  • نقشه‌ها، پروانه و گزارش‌های نظارت را بررسی کند.
  • بازدید میدانی انجام دهد.
  • و مشخص کند قصور فنی یا عدم اطلاع‌رسانی از سوی ناظر وجود داشته یا خیر.

  گزارش کارشناسی رسمی در این موارد مبنای قضاوت دادگاه و تصمیم‌گیری درباره میزان مسئولیت ناظر است.

  

  خطاهای رایج مهندسین ناظر

  • تأخیر در ارسال گزارش به شهرداری.
  • عدم مستندسازی بازدیدهای میدانی.
  • امضا یا تأیید کار بدون بازدید واقعی.
  • نظارت هم‌زمان بر چند پروژه بدون حضور کافی.

  این خطاها معمولاً باعث مسئولیت حقوقی و فنی برای ناظر می‌شوند.

  

  توصیه‌های کارشناس رسمی به مهندسین ناظر

  • مستندسازی تمام بازدیدها و مکاتبات.
  • اطلاع‌رسانی کتبی هرگونه مغایرت اجرایی.
  • خودداری از امضا در پروژه‌هایی که حضور فیزیکی نداشته‌اند.
  • استفاده از گزارش‌های عکس‌دار و امضا شده.

  نتیجه‌گیری

  مسئولیت مهندس ناظر فراتر از امضا و تأیید است؛ او ضامن ایمنی، کیفیت و انطباق پروژه با مقررات است. در صورت بروز حادثه یا شکایت، گزارش کارشناسی رسمی دادگستری تعیین‌کننده میزان قصور یا سهل‌انگاری خواهد بود. مستندسازی دقیق و پایبندی به اصول نظارت، بهترین سپر دفاعی در برابر هرگونه مسئولیت است.

  سوالات متداول

  ۱.آیا ناظر باید در تمام مراحل اجرا حضور داشته باشد؟
  خیر، نظارت شامل بازدیدهای مرحله‌ای است، اما مستندسازی این بازدیدها الزامی است.

  ۲.اگر کارفرما از دستور ناظر تخلف کند، چه باید کرد؟
  ناظر باید موضوع را کتبی به مرجع صادرکننده پروانه (مثلاً شهرداری)گزارش کند.

  ۳.در صورت وقوع حادثه، آیا ناظر مسئول است؟
  در صورت اثبات قصور در انجام وظیفه نظارتی، بله. در غیر این صورت، مسئولیت متوجه مجری یا کارفرماست.

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از حساس‌ترین و پرریسک‌ترین قراردادهای حوزه املاک است. در این نوع قرارداد، معمولاً یک طرف «مالک زمین» و طرف دیگر «سازنده» است که مسئول اجرای پروژه و تأمین بخش اصلی هزینه‌ها می‌باشد.

از آنجا که آورده اصلی مالک، ملک (عرصه) است، هرگونه بی‌دقتی در تنظیم این قرارداد می‌تواند منجر به از دست رفتن بخش قابل توجهی از حقوق وی شود.

در ادامه، مهم‌ترین نکات حقوقی و فنی که هر مالک باید قبل از امضای قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کند، به صورت کاربردی و قابل استفاده ارائه می‌شود.

1. تعیین دقیق آورده‌های طرفین

ارزش روز زمین باید حتماً بر اساس نظریه کارشناس رسمی دادگستری تعیین و به صورت عددی در قرارداد درج شود. همچنین تعهدات مالی سازنده باید به صورت شفاف مشخص شود.

عبارات مبهمی مانند «هزینه‌ها بالمشارکه پرداخت می‌شود» منبع اصلی اختلافات حقوقی هستند.

2. تعیین سهم‌الشرکه به صورت فیزیکی، نه فقط درصدی

درج صرف درصد سهم هر طرف کافی نیست. باید واحدهای متعلق به مالک با ذکر شماره واحد، طبقه، جهت جغرافیایی، پارکینگ و انباری به صورت دقیق مشخص شود.

تجربه‌های عملی نشان داده است که اختلاف بر سر واحدهای مرغوب، از رایج‌ترین دعاوی این نوع قراردادهاست.

3. تحویل واحدهای مالک به صورت قابل بهره‌برداری واقعی

تحویل واحد نباید صرفاً صوری باشد. واحد تحویلی باید:

• دارای پایان‌کار رسمی باشد
• انشعابات آب، برق و گاز نصب شده باشد
• از نظر فنی و ایمنی قابل سکونت باشد

تحویل بدون این شرایط، عملاً تحویل محسوب نمی‌شود.

4. پیش‌بینی وجه التزام تأخیر در تحویل

در صورت تأخیر در تحویل واحدهای متعلق به مالک، باید مبلغ مشخصی به عنوان وجه التزام روزانه یا ماهانه تعیین شود.

مبلغ وجه التزام باید واقعی و بازدارنده باشد، نه عددی نمایشی.

این موضوع، مهم‌ترین ابزار فشار قانونی مالک بر سازنده است.

5. انتقال سند قطعی طبق قانون تملک آپارتمان‌ها

انتقال سند واحدهای متعلق به مالک باید منطبق با:

• قانون تملک آپارتمان‌ها مصوب ۱۳۴۳
• آیین‌نامه اجرایی آن

صورت گیرد.

مراحل قانونی شامل:

اخذ پایان‌کار، تنظیم صورت‌مجلس تفکیکی و صدور اسناد مالکیت تفکیکی است.

6. مشروط بودن انتقال سهم سازنده

انتقال رسمی سهم سازنده نباید در ابتدای پروژه انجام شود. این انتقال باید منوط به تحقق درصد مشخصی از پیشرفت فیزیکی پروژه و تأیید مهندس ناظر باشد.

7. بیمه مسئولیت کارگاه ساختمانی

باید صریحاً در قرارداد قید شود که مسئولیت حوادث کارگاهی و بیمه آن، بر عهده سازنده است و مالک از این بابت مسئولیتی ندارد.

8. اهمیت حل اختلاف از طریق داوری تخصصی

یکی از هوشمندانه‌ترین بندهای قرارداد مشارکت در ساخت، استفاده از داوری تخصصی توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان است.

مزایای این روش عبارت است از:

• رسیدگی سریع‌تر نسبت به دادگاه
• درک فنی موضوع توسط داور
• کاهش هزینه‌های دادرسی
• جلوگیری از اطاله رسیدگی‌های کارشناسی

درج شرط داوری تخصصی می‌تواند سال‌ها از زمان حل اختلاف بکاهد.

دانلود چک‌لیست اجرایی مخصوص مالک

برای سهولت استفاده عملی، یک چک‌لیست اجرایی کامل مخصوص مالکین تهیه شده است که امکان چاپ و استفاده در زمان مذاکره و امضای قرارداد را دارد.

📥 دانلود چک‌لیست کامل مالک در مشارکت در ساخت:

دانلود چک‌لیست کامل مالک در مشارکت در ساخت

سوالات متداول

آیا بدون کارشناس رسمی می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت امضا کرد؟

امکان‌پذیر است، اما ریسک حقوقی آن بسیار بالاست.

آیا داوری بهتر از دادگاه است؟

در پرونده‌های فنی ساختمانی، داوری تخصصی معمولاً سریع‌تر و دقیق‌تر از دادگاه عمل می‌کند.

جمع‌بندی نهایی

قرارداد مشارکت در ساخت، اگر بدون دقت حقوقی و فنی تنظیم شود، می‌تواند برای مالک به یک بحران جدی تبدیل شود.

رعایت نکات فوق و استفاده از چک‌لیست اجرایی، سطح ریسک این قراردادها را به‌طور چشمگیری کاهش می‌دهد.