مشارکت در ساخت چیست؟
مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت در واقع نوعی قرارداد است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز منعقد می‌شود. حتماً تا به حال عبارت « مشارکت در ساخت » به گوشتان خورده است، ولی ممکن است ندانید شرایط و قوانین این توافق چیست. بارها شنیده‌ایم که صاحب یک خانه یا زمین، ملک خود را به سازنده‌ای واگذار کرده تا آن را تبدیل به آپارتمان کند و در ازای آن، صاحب چند واحد آپارتمان شود؛ توافقی که بسیار خوب به نظر می‌رسد و شما را صاحب چند واحد نوساز کند. اگر در این فکر هستید که زمین یا خانه قدیمی خود را بفروشید و با پول آن خانه جدیدی بخرید، مشارکت در ساخت یکی از راه هایی است که می‌تواند شما را صاحبخانه کند و به افزایش سرمایه برساند. فواید مشارکت در ساخت به شرط آشنایی با همه جنبه‌های آن از معایبش بیشتر است.
قرارداد مشارکت در ساخت یک نوع توافق دو طرفه و قرارداد خصوصی است که در آن مالک زمین ملک خود را به عنوان سرمایه در اختیار سازنده قرار می‌دهد و هزینه‌های ساخت و ساز ساختمان توسط سازنده تامین می‌شود. مشارکت در ساخت را میتوان به عنوان یک سرمایه‌گذاری مشترک میان سازنده و مالک در نظر گرفت.
در مشارکت در ساخت می‌تواند خانه‌های کلنگی را با مشارکت دیگران نوسازی کرد. از دیگر مزایای مشارکت در ساخت رشد سرمایه است. با توجه به افزایش روز افزون قیمت ملک، ساخت واحدهای تازه می‌تواند افزایش سرمایه را به دنبال داشته باشد.
مشارکت در ساخت چیست؟ و چه افرادی باید سراغ قراردادهای مشارکت در ساخت بروند؟
همان‌طور که از نام مشارکت مشخص است، این قرارداد یک نوع «توافق» دو طرفه است که هر یک از طرفین در آن آورده‌ای دارند و با توجه به نسبت آورده‌شان با هم شریک می‌شوند.
به عبارتی دیگر، اشخاصی که زمین دارند اما سرمایه ندارند، با سازندگانی که تجربه لازم و سرمایه ساخت دارند اما زمین برای ساخت و ساز را ندارند، شریک شده و در زمین مالک، ساختمان را بنا می‌کنند. ۴ رکن اصلی برای قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد:
۱. فنی و مهندسی: توانمندی سازنده در اجرا و ساخت (دانش فنی سازنده)
۲. ضوابط و قوانین روز اداره‌های مرتبط: اطلاع از قوانین به روز شهرداری، نظام مهندسی، آتش نشانی و غیره
۳. مسائل حقوقی قرارداد: همه موارد باید با جزئیات در قرارداد ذکر شود
۴. مسائل اقتصادی: مالک و سازنده باید بتوانند ریسک بالای اقتصادی مشارکت در ساخت را بپذیرند
بگذارید مثال واضح‌تری بزنیم؛ مثلا شما صاحب خانه‌ای ویلایی و کلنگی هستید. با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به مسکن و بالا رفتن قیمت خانه، به این فکر افتاده‌اید که خانه‌تان را خراب کنید و در همان زمین، آپارتمانی چند طبقه بسازید.
اما مشکل اصلی شما این است که نه تخصص این کار را دارید و نه پولش را. اینجاست که مشارکت در ساخت می‌تواند به کمک شما بیاید. به این صورت که یک سازنده سرمایه و تخصص خود را با شما شریک می‌شود و برایتان آن خانه کلنگی را تبدیل به آپارتمانی چند طبقه می‌کند. در نهایت شما با سازنده در سودی که از این ساخت و ساز به دست می‌آید شریک می‌شوید.
فواید مشارکت در ساخت:
الف – مزایای مشارکت در ساخت برای مالک:
تمامی مزایای احتمالی قرارداد مشارکت در ساخت برای مالک، وابسته به نحوه عملکرد و تخصص سازنده، و مکان ملک است. در صورتی مساعد بودن شرایط و عملکرد درست سازنده، مالک می‌تواند از مزایای زیر بهره‌مند شود:
- افزایش استحکام بنا
- نوسازی بنا
- ساخته شدن ملک بر اساس سلیقه و خواست مالک
- کاهش هزینه‌های نگهداری از ساختمان و تعمیر آن
- کسب سود بالاتر از فروش ملک
- عدم درگیری در پروسه ساخت ساختمان
۱- افزایش استحکام بنا:
اولین و شاید یکی از مهم‌ترین فواید مشارکت در ساخت این است که منجر به بازسازی بافت فرسوده شهرها می‌شود. خانه‌های کلنگی معمولاً عمری بالای ۲۵ سال دارند؛ این در حالی است که ۲۵ سال پیش قوانین ساخت ساختمان به اندازه امروز مدون نبوده و از طرفی نظارت چندانی هم بر اجرای دقیق آنها وجود نداشته است.
کسی نیست که نداند ایران روی کمربند زلزله قرار دارد؛ به همین دلیل لازم است ساختمان‌ها در ایران در برابر زلزله مقاوم باشند. آیین‌نامه ۲۸۰۰، که در حال حاضر معیار اصلی برای تعیین مقاوم بودن یا نبودن ساختمان‌ها در برابر زلزله است، اولین بار در سال ۱۳۶۷ تصویب شده است. این آیین‌نامه تا به امروز پیشرفت بسیار زیادی داشته و اصلاحات زیادی روی آن انجام شده است.
بر اساس این آیین‌نامه ساختمان‌ها در هر منطقه برای زلزله‌هایی که احتمال رخ دادنشان تا ۹۰ درصد است طراحی می‌شوند. در گذشته این آیین‌نامه چندان جدی گرفته نمی‌شد، اما امروزه سازمان نظام مهندسی بر اجرای دقیق و کامل آن اصرار زیادی دارد. به همین دلیل تقریبا میتوان ادعا کرد که ساختمان‌های قدیمی در برابر زلزله‌های قدرتمند چندان مقاوم نیستند. مشارکت در ساخت برای افرادی که سرمایه بازسازی خانه‌هایشان را ندارند این امکان را فراهم می‌آورد تا بتوانند خانه‌ای امن در برابر زلزله داشته باشند.
البته به این نکته هم باید توجه کرد که فقط مقاومت در برابر زلزله را نباید به عنوان معیاری از استحکام بنا در نظر بگیریم. یکی از مواردی که تقریبا تمامی ساختمان‌های قدیمی با آن درگیر هستند، موضوع نشست و آن هم نشست نامتقارن سازه است. این نشست‌ها می‌توانند باعث ایجاد ترک‌های ریز یا بزرگ و خطرناک شوند و جان ساکنین را به خطر بیندازند. در گذشته موضوعات مربوط به شالوده ساختمان و مقاومت خاک جدی گرفته نمی‌شد که در صورت بازسازی ساختمان بر اساس مقررات جدید و استانداردهای فعلی، میتوان از مشکلات مربوط به نشست ساختمان نیز جلوگیری کرد.
۲- نوسازی بنا:
ساختمان‌های کلنگی معمولاً وجهه زیبایی ندارند. این موضوع دو اثر منفی دارد:
اولاً باعث زشت شدن نمای شهر می‌شود.
ثانیاً روی اعتماد به نفس ساکنین خانه تاثیر می‌گذارد.
بازسازی ساختمان با کمک مشارکت در ساخت می‌تواند هم چهره شهر را زیبا کند و هم باعث شود مالک احساس خوبی به خانه‌ای که در آن زندگی می‌کند داشته باشد و زیبایی ساختمان را افزایش دهد.
مشارکت در ساخت را میتوان یکی از پایه های نوسازی بافت های فرسوده دانست. البته قرارداد مشارکت برای زمین های خالی که در آن ها هیچ بنایی موجود نیست هم قابل انعقاد است.
۳- ساخته شدن ملک بر اساس سلیقه و خواست مالک(استفاده از امکانات روز):
ساختمان‌های قدیمی امکانات قدیمی دارند. پادرد و کمردرد این روزها عضو جدانشدنی از خانواده‌های ایرانی شده که باعث می‌شود افراد وقتی به میان‌سالی قدم می‌گذارند نتوانند بدون درد از پله‌ها یا دستشویی ایرانی استفاده کنند.
با بازسازی علاوه بر افزایش زیبایی ساختمان، میتوان برای ساختمان آسانسور یا دستشویی فرنگی در نظر گرفت. بسیاری از ساختمان‌های قدیمی از مشکلات مربوط به فاضلاب، بوی بد آن و حشرات رنج می‌برند که ناشی از طراحی غیراصولی شبکه فاضلاب خانه است. بعضی از ساکنین آپارتمان‌های قدیمی شکایت دارند که صدای هر قدمِ همسایه بالایی در خانه‌شان شنیده می‌شود. بسیاری از سیستم گرمایش غیر اصولی خانه شکایت دارند و به خاطر طراحی بد مجبورند سالانه هزینه زیادی بابت گرمایش خانه پرداخت کنند و در نهایت هم نتیجه مطلوب حاصلشان نمی‌شود.
این‌ها چند مورد جزئی از مشکلات مربوط به امکانات خانه‌های کلنگی بود. با بازسازی خانه‌های کلنگی میتوان از شر چنین مشکلاتی خلاص شد، خانه را به امکانات روز مجهز کرد و چند سال زندگی در این دنیا را با آسایش سپری کنیم.
۴- کسب سود بالاتر از فروش ملک(افزایش سرمایه و ارزش ملک):
اگر بخواهید خانه کلنگی خود را بفروشید عملا به خاطر خود بنا نمی‌توانید هیچ پولی از خریدار بگیرید و انگار دارید زمین خام را به خریدار می‌فروشید. این در حالی است که اگر بعد از فروش بخواهید خانه دیگری (طبیعتاً نوساز) بخرید، علاوه بر قیمت زمین، باید هزینه ارزش بنا را هم به فروشنده پرداخت کنید. در واقع دو برابر ضرر کرده‌اید: یک بار از ارزش بنای خانه کلنگی خود صرف نظر کرده‌اید و بعد ارزش خانه نوساز را به فروشنده پرداخت کرده‌اید.
با مشارکت در ساخت می‌توانید این مشکل را حل کنید. وقتی خانه‌تان را بازسازی می‌کنید عملا دارید باعث افزایش سرمایه خود می‌شوید و حتی اگر نخواهید خودتان در آن خانه زندگی کنید، از فروش آن سود بسیار بیشتری عایدتان می‌شود. حتی فرزندانتان نیز از این اقدام هوشمندانه شما بهره می‌برند و این هم قطعاً یکی از فواید مشارکت در ساخت است.
۵- کاهش هزینه‌های تعمیر و نگهداری ساختمان و مصرف انرژی:
خانه‌های کلنگی هر روز ایراد جدیدی پیدا می‌کنند که باید هزینه و وقتی را صرف تعمیرشان بکنید. تازه بعد از تعمیر باز هم مثل روز اولشان نمی‌شوند چون به هر حال فرسوده شده‌اند. علاوه بر این مصرف انرژی در خانه‌های قدیمی بالاست. مثلا خانه‌های کلنگی پنجره‌های دوجداره ندارند، در نتیجه انرژی زیادی هدر می‌رود. سیستم گرمایش از کف ندارند بنابراین باید انرژی زیادی مصرف کنید تا خانه گرم شود. ممکن است موتورخانه قدیمی باشد و مصرف انرژی بالایی داشته باشد و… . همه این مسائل در نهایت خودشان را در قبض‌های برق و آب و گاز نشان می‌دهند. با بازسازی اصولی خانه می‌توانید در این هزینه‌ها صرفه‌جویی کنید و افزایش استحکام بنا را به ارمغان بیاورید.
۶- تبدیل سریع به نقدینگی:
برای خانه‌های کلنگی به سختی خریدار پیدا می‌شود و این در حالی است که خانه‌های نوساز همیشه مشتری خودشان را دارند. اگر بخواهید سرمایه‌تان (خانه) را سریعا به پول نقد تبدیل کنید، یکی از بهترین راه‌ها بازسازی و نوسازی ملک است.
موارد بالا فقط بخشی از فواید بازسازی خانه‌های فرسوده بود که مشارکت در ساخت فرآیند آن را بسیار ساده کرده است. البته این قرارداد مانند هر قراردادی خطرات و ریسک‌های خاص خودش را دارد که اگر نکات احتیاطی را رعایت کنید می‌توانید تجربه‌ی خوبی از این مشارکت داشته باشید.
ب – مزایای مشارکت در ساخت برای سازنده:
از طرفی دیگر، بدون شک قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند برای سازنده نیز مزایای زیادی به همراه داشته باشند که این نوع قرارداد را متمایز از ساخت و سازهای عادی می‌کنند:
- تقسیم ریسک ساخت ساختمان بین طرفین قرارداد
- کاهش هزینه‌های مورد نیاز برای سرمایه‌گذاری اولیه
مفاد و نحوه نوشتن قرارداد مشارکت در ساخت:
برای تنظیم و نوشتن یک قرارداد مشارکت در ساخت بی نقص، ضروری است که به تمام جزئیات و مفاد قرارداد تسلط کامل داشته باشید. مواردی که باید حتما در قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند:
- مشخصات و موضوع دقیق قرارداد
- آورده طرفین قرارداد (ارزش ملک و هزینه ساخت)
- سهم الشرکه طرفین قرارداد
- تعهدات طرفین
- ضمانت اجرایی
- خسارت تاخیر یا عدم انجام کار
- تعیین داور
- شرایط فسخ قرارداد
- مدت قرارداد
- نحوه انتقال سند
- راهکار برای مشکلات احتمالی
قوانین و شرایط مشارکت در ساخت:
تصور کنید که شما خانه‌ای بسیار قدیمی و به اصطلاح کلنگی دارید که قصد تخریب آن را داشته و می‌خواهید به جای آن یک آپارتمان چند طبقه بسازید. انجام این کار نیاز به دانش و تخصص در زمینه ساخت ساختمان دارد که ممکن است شما هیچ کدام از این موارد را نداشته باشید. در این صورت، می‌توانید با یک سازنده شریک شده و وارد یک قرارداد مشارکت در ساخت شوید.
در مشارکت ساخت، شما به عنوان مالک تمام سرمایه خود (ملک) را در اختیار سازنده قرار می‌دهید؛ در عوض سازنده تمام هزینه‌های ساخت و ساز و دانش خود را به عنوان سرمایه وارد این مشارکت می‌کند.
- سازنده باید برای مدت ساخت، جای مناسبی برای زندگی مالک فراهم کند و هزینه‌های یک‌ساله آن را بدهد.
- سازنده مسئولیت کامل در قبال هرگونه خسارت ناشی از عملیات ساخت را بر عهده می‌گیرد.
- بیمه تأمین اجتماعی کارگران و مسئولیت مدنی ناشی از عملیات ساخت بر عهده سازنده می‌باشد.
قراردادهای مشارکتی نوعی قرارداد حقوقی با اثرات قانونی است؛ بنابراین در انعقاد آنها باید به برخی از قوانین موضوعه توجه شود. در مجموع این قوانین خاص را قوانین مشارکت می نامند. از جمله مهم ترین قوانینی که بر قراردادهای مشارکت در ساخت اثر می گذارند به شرح زیر است:
- قوانین شهرداری
- قوانین ثبتی و تفکیک و افراز سند
- قوانین مهندسی و مقررات ملی ساختمان
- قوانین بیمه
- قانون کار
- سایر قوانین مدنی و جزایی
بد نیست بدانید در میان انواع قانون مشارکت در ساخت آپارتمان که نام بردیم؛ یک قانون بیشترین تاثیر را بر قراردادهای مشارکتی می گذارد و آن هم چیزی نیست جز قانون پیش فروش ساختمان و آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان.
لازم به تذکر است پروژه های مشارکتی باید با یک قرارداد محکم، شفاف و صد البته قانونی انجام گیرد. نا آگاهی نسبت به قوانین مشارکت در ساخت ساختمان تبعات ناگواری به همراه خواهد داشت. از جمله آن می توان به زندان، ورشکستگی، بی خانمانی و… اشاره کرد. به صراحت می توان گفت که مشارکت در ساخت و ساز جزو پیچیده ترین قراردادهای شراکتی است. به طوری که بیشترین دعاوی طرح شده در دادگستری به دلیل اختلافات ناشی از همین قراردادها می‌باشد.
با این تفاسیر قرارداد مشارکت باید در نهایت دقت تنظیم شود. به نحوی که کلیه حقوق و تعهدات طرفین در آن پیش بینی گردد. به اضافه این که قوانین و مقررات مختلف با یکدیگر ترکیب شده و در قرارداد منعکس شود.
نکات مهم در قرارداد مشارکت در ساخت:
پیش از عقد قرارداد مشارکت در ساخت، نکات زیر را در نظر بگیرید:
- متراژ دقیق زمین یا ملک و ارزش دقیق آن باید پیش از عقد قرارداد تعیین شود.
- در هنگام محاسبه درصد سود طرفین، باید تغییرات قیمت مسکن و تورم آن در نظر گرفته شود.
- هزینه‌های ساخت و ساز باید براساس شهر و منطقه ساخت ملک تخمین زده شود.
- تمام وظایف طرفین باید در قرارداد مشارکت در ساخت ثبت شود.
- در صورتی که یک طرف قرارداد در انجام وظایف خود کوتاهی کند، طرف دیگر اجازه فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را دارد.
- از گرفتن سفته خودداری کرده و به جای آن از چک‌های معتبر بانکی استفاده کنید.
- در صورت فوت مالک در حین انجام قرارداد، وارث وی موظف است تا قرارداد را به پایان برساند.
- تاریخ شروع و پایان کار را در قرارداد درج نمایید.
- از دادن اختیار تام به سازنده خودداری کنید.
- بهتر است که قرارداد مشارکت در ساخت در دفاتر حقوقی و یا اسناد رسمی منعقد شود.
- حق واگذاری قرارداد را سلب کنید.
- عبارت “قرارداد مشارکت در ساخت” را در بالای تمامی صفحات قرارداد خود قرار دهید.
- بهتر است با سازنده‌ای قرارداد ببندید که دارای پروانه اجرا باشد.
- وضعیت و ترتیب پارکینگ‌ها و انباری‌ها باید در قرارداد مشارکت در ساخت قید شود.
- ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
.png)
