بیمه آتش‌سوزی ساختمان و مسئولیت مدیر | اهمیت پیشگیرانه و قانونی
بیمه آتش‌سوزی ساختمان و مسئولیت مدیر | اهمیت پیشگیرانه و قانونی
یکی از مهم‌ترین مسئولیت‌های پیشگیرانه مدیر ساختمان، اقدام برای بیمه آتش‌سوزی و حوادث غیرمترقبه برای مشاعات و تأسیسات اصلی ساختمان است. هرچند قانون خاصی مدیر را الزام مستقیم به بیمه نساخته، اما در عمل و براساس اصول «احتیاط، امانت‌داری و پیشگیری از خسارت»، مدیر می‌تواند در قبال ترک این اقدام، مسئول شناخته شود.
🔶 ۱. مبنای قانونی بیمه ساختمان
مطابق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان‌ها:
»مدیر یا مدیران منتخب باید به‌طور منظم به اداره امور قسمت‌های مشترک و اجرای تصمیمات مجمع بپردازند. «
از سوی دیگر، ماده ۳۰۱ قانون مدنی مقرر می‌دارد:
»اگر کسی بر اثر اشتباه یا اکراه مالی را به دیگری بدهد، می‌تواند استرداد کند. «
هرچند ماده مستقلی برای الزام به بیمه وجود ندارد، اما در رویه قضایی و اصول حقوقی، اگر کوتاهی مدیر در تهیه بیمه، باعث تحمیل خسارات مالی سنگین به مالکان شود، او مسئول مدنی شناخته خواهد شد.
🔶 ۲. تبعات ناشی از عدم بیمه در زمان وقوع آتش‌سوزی
در صورت بروز آتش‌سوزی در بخش‌های مشترک مانند موتورخانه، پارکینگ، تأسیسات یا راه‌پله و آسانسور:
- اگر ساختمان فاقد بیمه باشد و خسارت وارده سنگین باشد، ساکنان می‌توانند با استناد به قصور مدیر در اقدام احتیاطی متعارف، علیه او اقامه دعوای حقوقی برای جبران خسارت کنند.
- در صورتی که اطلاع قبلی از خطر وجود داشته و مدیر اقدام نکرده باشد، احتمال دارد مشمول مسئولیت کیفری به علت بی‌مبالاتی منجر به خسارت شود (بر اساس مواد ۵۰۶ و ۵۰۷ قانون مجازات اسلامی).
- در صورتی که خسارت ناشی از تجهیزات مشترک مانند سیم‌کشی یا موتورخانه باشد و منجر به خسارات به واحدهای خصوصی گردد، مالکین آن واحدها می‌توانند علیه مدیر شکایت کنند.
📌 مثال کاربردی:
فرض کنید در یک مجتمع مسکونی ۲۰ واحدی، مدیر به‌رغم هشدارهای قبلی ساکنان درباره نقص سیستم برق مشاعات و پیشنهاد بیمه، اقدامی انجام نمی‌دهد. چند ماه بعد، بر اثر اتصال کوتاه، آتش‌سوزی شدیدی در پارکینگ رخ می‌دهد و چند خودرو و واحد طبقه اول آسیب می‌بیند.
- اگر ساختمان بیمه شده بود، هزینه‌ها توسط شرکت بیمه پرداخت می‌شد.
- چون بیمه‌ای وجود ندارد، ساکنان آسیب‌دیده می‌توانند با استناد به ترک فعل و سهل‌انگاری مدیر، علیه او دعوی حقوقی برای مطالبه خسارات مطرح کنند.
- اگر مشخص شود مدیر از خطر آگاه بوده اما اقدامی نکرده، امکان طرح شکایت کیفری نیز وجود دارد.
✅ توصیه مهم:
🔹 برگزاری جلسه مجمع و گرفتن مصوبه جهت بیمه آتش‌سوزی و مسئولیت
🔹 انتخاب پوشش‌های مناسب (آتش‌سوزی، انفجار، صاعقه، زلزله، خسارت به اشخاص ثالث)
🔹 نگهداری نسخه فیزیکی و دیجیتال بیمه‌نامه در بایگانی ساختمان
🔹 اطلاع‌رسانی به ساکنان در خصوص پوشش‌ها و شرایط بیمه
📚 به‌روزرسانی منابع مورد استفاده
- قانون تملک آپارتمان‌ها – مصوب ۱۳۴۳
- آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها – مصوب ۱۳۴۷
- قانون مسئولیت مدنی – ۱۳۳۹
- قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران – مواد ۳۰۱، ۳۰۳
- قانون مجازات اسلامی (تعزیرات و جرایم غیر عمدی) – مواد ۵۰۶، ۵۰۷، ۶۷۴
- آیین‌نامه بیمه آتش‌سوزی ساختمان‌ها (مقررات صنعت بیمه کشور)
📍 جمع‌بندی نهایی
مدیر ساختمان صرفاً مسئول پیگیری نظافت و دریافت شارژ نیست؛ او ضامن حفظ سرمایه و جان ساکنان از طریق تصمیمات خردمندانه و قانونی است. عدم اقدام برای بیمه ساختمان، نه‌تنها آسیب مالی به ساکنان وارد می‌کند، بلکه ممکن است منجر به تعهدات جبران‌ناپذیر حقوقی و کیفری برای مدیر شود. انتخاب مدیر آگاه، ثبت مصوبات و اقدام به موقع، کلید آرامش در زندگی آپارتمان‌نشینی است.
.png)
